وضعیت قیمتی املاک در شهرهای شمالی کشور
به منظور بررسی شاخص‌های متفاوت حوزه مدیریت املاک، در اسفند ماه سال 1401 گزارش سرمایه‌گذاری هوشمندانه در بازار املاک و مستغلات توسط کارگزاری املاک و مستغلات دایموند، منتشر شد. در این گزارش بازار مسکن تهران را در بازه زمانی ده ساله، رصد کرده و رشد این بازار را در کنار سایر بازارها مشاهده کردیم. از آنجا که در چند سال اخیر در پی افزایش شدید تورم، افراد برای حفظ ارزش دارایی خود از نگهداری وجوه نقد پرهیز کردند، سرمایه زیادی به سمت بازار املاک و زمین روانه شد و با برهم خوردن تعادل بین عرضه و تقاضا، تغییرات و روندهای بی بدیلی در بازار معاملات مسکن تهران پدیدار گشت. این تغییرات با چند ماه تاخیر و در ابعاد گوناگون بر بازار مشابه در سایر شهرهای کشور نیز اثر گذاشت.
در این میان بازار املاک و مستغلات شهرهای شمالی کشور با توجه به عناصر و دلایل مختلفی همچون نزدیکی به تهران، آب و هوا، جذب مهاجر و توریستی بودن آن، زودتر از سایر شهرها دستخوش این تغییر و تحولات شدند بطوریکه به عنوان مثال در شهر رشت متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان از مبالغی زیر یک میلیون تومان در سال 1391 به حداقل 14 میلیون تومان در سال 1401 رسیده است که در نوع خود چشمگیر است و می‌تواند در کنار بازار مسکن تهران، محل خوبی برای سرمایه‌گذاری باشد.
بررسی این تغییرات و روندهای موجود بازار، در سایر شهرها از آن جهت که می‌تواند مدیریت املاک و دارایی‌ها را به سطح هوشمندانه‌تری ارتقا دهد، نزد کارشناسان این حوزه از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
رشد ده ساله قیمت آپارتمان مسکونی شهرهای شمالی
آمارهای ده ساله حاکی از آن است که متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در سه شهر گرگان، رشت و ساری، رشد بالاتری نسبت به تهران داشته است.
در ادامه به صورت جزئی‌تر وضعیت قیمت مسکن در سه شهر گرگان، رشت و ساری مورد بررسی قرار گرفته است:
شهر گرگان:
بررسی متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در شهرهای شمالی کشور، در بین سالهای 1401-1391 نشان می دهد که گرگان 1795 درصد رشد داشته است. به عبارت دیگر رشد آپارتمان در این شهر 1.4 برابر شهر تهران بوده است.
به طور کلی خرید ملک در گرگان ارزان‌تر از رشت و گرانتر از ساری است.
همچنین متوسط قیمت یک مترمربع آپارتمان در غرب این شهر ارزان‌تر از سایر نقاط است و بخش‌های جنوبی همانند ناهارخوران، سروش و مخابرات با دارا بودن کمترین فاصله نسبت به جنگل، در مجموع گرانتر هستند.
شهر رشت:
بازار مسکن در رشت، در طول ده سال گذشته، 1467 درصد رشد داشته است.
با توجه به اینکه رشت به نسبت سایر شهرهای شمالی رشد نکرده، اما همچنان رشد 1.1 برابری نسبت به شهر تهران داشته است. برخلاف تهران که مناطق شمالی گرانترین مناطق شهر از نظر سطح قیمتی آپارتمان هستند، در رشت اما مناطق جنوبی و غرب همانند گلسار، منظریه و معلم به دلیل سطح بالاتر امکانات رفاهی و همچنین توسعه سریع آن نسبت به سایر مناطق، گرانتر هستند.
شهر ساری:
در حالیکه ساری به نسبت شهرهای دیگر به تهران نزدیک‌تر است و گمان می‌رود که به دلیل همین نزدیکی سطح قیمتی بالاتری داشته باشد اما متوسط قیمت آپارتمان در این شهر کمتر از گرگان و رشت است. با این حال در طول ده سال گذشته (1401-1391)، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در ساری،1653 درصد، یعنی 1.3 برابر تهران رشد داشته است.
خانه‌های محدوده پارک ملل و کوی پیوندی در این شهر، نسبت به سایر محلات، گرانتر هستند. خرید ملک در ساری گران نیست بلکه متراژ خانه‌ها بالا است. به عبارت دیگر خرید ملک در این شهر با وجود متوسط قیمت پایین آن به ازای هر متر مربع، می‌تواند تا میلیاردها تومان قیمت داشته باشد.
بنابراین می‌توانیم بگوییم به دلیل اثر گذاری پارامترها و عوامل مختلف بر قیمت‌ها، مدیریت املاک در همه مناطق کشور نمی‌تواند یکسان باشد، به عنوان مثال در چیدمان سبد دارایی ممکن است وزن بعضی از اموال غیر منقول با توجه به میزان رشد آن و سایر عوامل موثر در مناطق مختلف، متغیر باشد.
رشد ده ساله قیمت زمین و بنای کلنگی شهرهای شمالی
مطالعه رشد قیمت زمین در شهرهای شمالی کشور نشان می‌دهد که در بازه‌ی زمانی ده ساله (1401-1391)، بازار زمین و بنای کلنگی رشد بیشتری نسبت به آپارتمان داشته است. شهر ساری با افزایش قیمت حدود 2800 درصدی نسبت به سال 1391، 2 برابر تهران رشد داشته است و پس از آن رشت و گرگان به ترتیب با رشد 1.7 و 1.6 برابری نسبت به تهران، در جایگاه دوم و سوم قرار گرفته‌اند.
قیمت زمین در شهرهای شمالی متناسب با میزان نزدیکی به جنگل، دریا و ساحل و همچنین نزدیکی به مراکز رفاهی و خدماتی تعیین می‌شود و سند داشتن جز فاکتورهایی است که بر ارزش آن می‌افزاید. زمین‌های بایر و زمین‌هایی که هیچگونه استفاده‌ای اعم از زراعی ساخت و ساز و… در آن نشده است، سودآوری بیشتری نسبت به سایر زمین‌ها دارند و از آن جهت که ملزم به پرداخت مالیات، عوارض و نگهداری خاصی نمی‌باشند مورد توجه و توصیه بسیاری از کارشناسان مدیریت املاک برای سرمایه‌گذاری هستند.
در پی کاهش تحرکات سرمایه‌گذران و کسادی معاملات در حوزه زمین‌های شمال کشور در سالهای قبل، این بخش از بازار برای مدتی در رکود قرار گرفته بود ولی در سالهای اخیر با توجه به مسائلی مانند کمبود آب، مهاجرت از استان‌های کم آب به شهرهای شمالی ایران بیشتر شده و تقاضا برای خرید املاک و زمین نیز افزایش پیدا کرد و از آنجا که حجم منابع در این شهرها محدود است، با افزایش قیمت روبه رو هستیم.
شهرهای شمال ایران تحت تاثیر توریستی بودن آن، توانایی بالقوه برای رشد و توسعه را دارا می‌باشد و چنانچه صنعت توریست در ایران رونق بیشتری کسب کند می‌تواند به طور گسترده ارزش زمین را تا چندین برابر افزایش دهد. ممکن است بازار املاک و مستغلات در شهرهای شمالی، از بازار مسکن تهران تاثیر پذیرد اما برای مدیریت املاک در مناطق شمالی، تنها آشنا بودن به فاکتورهای کلی بازار مسکن و رصد شاخص‌ها کافی نیست از این رو همکاری با کارشناسان این حوزه می‌تواند سودآوری را در دوره‌های رونق و رکود به همراه داشته باشد.
کارگزاری املاک و مستغلات دایموند آماده است تا صفر تا صد خدمات حوزه املاک و مستغلات را به شرکت‌ها، بانک‌ها، اشخاص حقیقی و ایرانیان خارج از کشور ارائه نماید.
