سرمایه‌گذاران با مقادیر دارایی مختلف و تاب آوری متفاوت در مقابل ریسک، عملکردهای متفاوتی در بازار دارند. زمین (شامل زمین و املاک دارای بنای کلنگی) به صورت بالقوه یک سرمایه‌گذاری مطمئن برای افرادی است که به فکر کسب درآمد روزمره از محل دارایی و نقدینگی خود نمی‌باشند و با احتساب این موضوع که زمین در طولانی مدت به دلیل نداشتن استهلاک و همچنین محدودیت عرضه آن، پتانسیل بازدهی بیشتری نسبت به واحدهای مسکونی دارد، بخش قابل توجهی از سبد پرتفوی افراد را در حوزه دارایی‌های غیر منقول به خود اختصاص داده است. البته سودآوری در این بخش ملزم به آن است که مدیریت املاک به صورت کارشناسانه با توجه به سیگنال‌های دریافتی از بازارهای اقتصادی صورت بگیرد. یکی از سیگنال‌ها و شاخص‌های مهم بازار مسکن نسبت قیمت زمین به آپارتمان است. بررسی این معیار از آن جهت که سود سازنده‌ها از بازار ساخت و ساز و اثر قیمت زمین بر بازار مسکن را مشخص می‌کند، حائز اهمیت است. هر چه سهم قیمت زمین از قیمت تمام شده‌ی آپارتمان کاهش یابد، سود بیشتری حاصل از ساخت و ساز عاید انبوه سازان می‌شود. البته عوامل و قوانین بسیار زیادی وجود دارد که این سود را تحت تاثیر قرار دهد که در بحث این مقاله نمی‌گنجد.
بناهای کلنگی یا بناهایی که از عمر مفید آن‌ها متناسب با نوع ساخت و مصالح به کار رفته، حداقل 30 سال می‌گذرد، به عنوان نوع دیگری از زمین یا آپارتمان‌های قدرالسهمی خرید و فروش می‌شوند و در زمان معامله برای سازه‌ی آن قیمتی منظور نمی‌شود. قیمت معامله شده‌ی این بناها نیز در متوسط قیمت زمین لحاظ شده است.
در زمان تهیه این گزارش، قیمت هر متر مربع زمین و بنای کلنگی در شهر تهران به نزدیک یک و نیم برابر قیمت آپارتمان مسکونی رسیده است. مقایسه تغییرات متوسط قیمت دو بازار زمین و آپارتمان در 5 سال گذشته بیانگر آن است که هر دو بازار در سال 96 و ابتدای سال 97 تقریبا در یک سطح قیمتی قرار داشته‌اند اما در طول زمان به خصوص از بهار 98 به بعد، همواره قیمت زمین بیشتر از آپارتمان رشد کرده است. کاهش تعداد پلاکهای با بنای کلنگی یا فاقد بنا و عامل فزونی تقاضا بر عرضه و کمیاب شدن زمین و بنای کلنگی، باعث رشد بیشتر قیمت آن در مناطق مختلف تهران شده است. بررسی دقیق‌تر متوسط قیمت زمین و بنای کلنگی در مناطق تهران از سال 96 تا 1401، نشان می‌دهد که منطقه 7 تهران کمترین رشد قیمت را در بازه زمانی ذکر شده در مقایسه با سایر مناطق تهران داشته است. در مقابل منطقه 17 بیشترین رشد متوسط قیمت زمین و بنای کلنگی را ثبت کرده است. این منطقه یکی از متراکم‌ترین مناطق تهران است و دلیل اصلی افزایش قیمت در این منطقه را می‌توان متعادل نبودن عرضه و تقاضا دانست.
مطابق نمودار، از پاییز سال 97، دو بازار واگرا شدند و این رخداد منجر به افزایش شاخص نسبت زمین به آپارتمان و کم شدن حاشیه سود سازندگان شده است. هرچند در این شرایط نیز می‌توان با قاعده گذاری‌های بالا دستی شرایط را به گونه‌ای بهینه کرد که برای سازنده به صرفه باشد اما با این حال در 5 سال گذشته شاهد چنین چیزهایی نبوده‌ایم. به همین دلیل است که سازندگان نسبت به ساخت و ساز واحدهای جدید بی میل شدند و این صنعت در رکود قرار گرفت. از آنجا که عوامل زیادی وجود ندارد که بتواند شیب افزایش قیمت زمین و آپارتمان را کاهش دهد، به نظر می‌رسد نسبت متوسط قیمت یک متر مربع زمین به یک متر مربع آپارتمان همچنان به روند افزایشی خود ادامه دهد. البته باید توجه داشت که رسیدن به سود در این بازار، که حاصل از فروش و مولدسازی واحدهای نوساز و مدیریت املاک صحیح خواهد بود، به مدت زمان و صرف هزینه بیشتر نیازمند است. از این رو سرمایه گذاری در این بخش از صنعت ساختمان، برای آن دسته از صاحبان دارایی که به کسب بهره در کوتاه مدت فکر می‌کنند مناسب نخواهد بود.
قیمت زمین و بنای کلنگی علاوه بر عوامل اقتصادی، از میزان ساخت و ساز نیز تاثیر می‌پذیرد. طبق قواعد اکثر شهرداری‌های کشور، به طور متوسط حدود 60 درصد زمین را با یک تراکم و ارتفاع مشخص می‌توان ساخت و بخش عمده‌ای از بهای تمام شده‌ی مسکن مربوط به ارزش زمین آن است، و اگر تدابیری اندیشه شود تا سهم قیمت زمین از قیمت تمام شده‌ی آپارتمان کاهش یابد، ساخت و ساز صرفه اقتصادی خواهد داشت.
از نظر کارشناسان مدیریت املاک، آمار تعداد پروانه‌های صادر شده واحدهای مسکونی، دوره‌های رونق و رکود صنعت ساخت و ساز را مشخص می‌کند. در مناطق شهری ایران در سال 91 و 92 سالانه برای بیش از 700 هزار واحد مسکونی پروانه ساخت صادر شده است ولی در سالیان بعد این میزان کاهش یافته و هر سال حدود 400 هزار واحد مسکونی جواز ساخت دریافت کرده‌اند. این کاهش معنادار مستقل از اثر مسکن مهر، تحت تاثیر رکود سنگین حاکم بر بازار مسکن رخ داد که این رکود از سال 93 تا سال 96 طول کشید ولی بعد از آن به دلیل کاهش حاشیه سود قابل توجه این بازار در مقایسه با سایر بازارها، ساخت املاک که ناشی از افزایش نسبت قیمت زمین به آپارتمان و افزایش هزینه‌های ساخت است، حجم پروانه‌های دریافتی دیگر به اعداد سابق برنگشت.
تهران نیز همچون سایر مناطق شهری کشور از این رکود مستثنی نبوده است. به طور متوسط سالانه حدود 84 هزار واحد مسکونی پروانه احداث دریافت می‌کنند. اغلب سازندگان، افزایش قیمت، نبود خریدار برای واحدهای بنا شده به دلیل قدرت خرید پایین و جریان نداشتن نقدینگی در این بازار را عامل رکود دانسته‌اند. این موضوع از آن نظر اهمیت دارد که کاهش حجم ساخت، کاهش عرضه را در پی دارد و این موضوع با در نظر گرفتن تقاضای موجود در بازار همواره یکی از عوامل رشد قیمت مسکن و تغییر در نسبت قیمت زمین به آپارتمان خواهد بود.
با در نظر گرفتن نوسانات اقتصادی و تورم موجود در جامعه و همچنین افزایش افسار گسیخته قیمت مسکن، لزوم مشاور با کارشناسان مدیریت املاک برای رسیدن به سرمایه گذاری مطمئن بطور فزاینده‌ای بیشتر از گذشته حس می‌شود. در این راستا کارگزاری املاک و مستغلات دایموند آماده است تا صفر تا صد خدمات حوزه املاک و مستغلات را به شرکت‌ها، بانک‌ها، اشخاص حقیقی و ایرانیان خارج از کشور ارائه نماید.
