سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به معنای اختصاص دادن منابع به خرید املاک و مستغلات با هدف کسب سود و منفعت در آینده می‌باشد. سالیان گذشته، خرید مستقیم ملک و بدون واسطه، تنها روش سرمایه‌گذاری در املاک بود اما با گذشت زمان، ابزارهای جدیدی جهت سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات
ایجاد شد.
در حالیکه بر اساس معیارهای مختلف می‌توان دسته‌بندی متنوعی برای سرمایه‌گذاری در بازار املاک ارائه کرد، اما در این مقاله سعی شده است به دو دسته سرمایه‌گذاری مستقیم و غیر مستقیم در ملک پرداخته شود.
سرمایه‌گذاری مستقیم
سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک و مستغلات به نوعی از سرمایه‌گذاری اطلاق می‌شود که فرد یا افراد بدون هیچ واسطه‌ای، اقدام به سرمایه‌گذاری می‌نمایند. این روش در پاسخ به نیاز‌های مصرفی در بازار املاک و مستغلات نیز کاربرد دارد. در این روش حق استفاده، مدیریت، بهره‌برداری و … تماما بر عهده سرمایه‌گذار است؛ البته سرمایه‌گذاران در شرایطی می‌توانند مدیریت و بهره‌برداری آن را به فرد یا افراد حقیقی و حقوقی دیگری واگذار کنند.
این نوع سرمایه‌گذاری را می‌توان بر حسب تعداد نفرات مالک به دو دسته زیر تقسیم کرد:
1- سرمایه‌گذاری انفرادی:
در سرمایه‌گذاری انفرادی، سند مالکیت قانونی ملک، تنها متعلق به یک فرد است و در چهارچوب قانون توانمندی آن را دارد تا مانع از دخل و تصرف دیگران روی آن بشود. به عبارت دیگر حق تمامی اختیارات ملک تماما بر عهده تنها مالک ملک است مطابق با آن می‌تواند هرگونه بهره‌برداری، مولدسازی، فروش، تغییرات و ساخت و ساز روی ملک انجام دهد.
این روش سرمایه‌گذاری یکی از روش‌های قدیمی سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات است که البته نیازمند سرمایه زیادی است.
همچنین این سرمایه‌گذاری تنها برای یک شخص حقیقی تعریف نمی‌شود بلکه یک فرد حقوقی (شرکت) نیز می‌تواند تنها سرمایه‌گذار یک ملک باشد.
2- سرمایه‌گذاری مشاع:
نوعی سرمایه‌گذاری است که ملک تنها به یک فرد تعلق ندارد و دو یا بیشتر از دو نفر ( منظور فرد حقیقی یا حقوقی است) مالک ملک هستند. به گونه‌ای است که افراد متناسب با میزان سرمایه آورده خود صاحب درصدی از ملک می‌شوند. در صورتی که قیمت و ارزش ملک بیشتر (کمتر) شود سهم هر فرد از ملک نیز متناسب با درصدی که از ملک دارند، بیشتر (کمتر) می‌شود. همچنین درصورت اجاره دادن ملک، اجاره و سود حاصل از آن نیز به همان تناسب که گفته شد میان مالکان توزیع می‌شود. علاوه بر اینها، هیچکدام از مالکان حق تصرف و بهره‌برداری از ملک را بدون رضایت سایر مالکان ندارد.
سرمایه‌گذاری مشاع برای آن دسته از افراد که توانمندی مالی کافی برای سرمایه‌گذاری انفرادی را ندارند می‌تواند گزینه مناسبی برای سرمایه‌گذاری مستقیم در بازار املاک و مستغلات باشد.
سرمایه‌گذاری غیر مستقیم
سرمایه‌گذاری غیر مستقیم به مفهوم سرمایه‌گذاری با واسطه در املاک و مستغلات دلالت می‌کند. به عبارت دیگر فرد یا افرادی (شخص حقیقی یا حقوقی) توسط واسطه‌ای در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌کنند و بدین طریق مالک می‌شوند.
یکی از روش‌های غیر مستقیم سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، از طریق شرکت‌هایی است که از ابزار تامین مالی جمعی املاک و مستغلات (Real estate crowdfunding) استفاده می‌کنند.
این شرکت‌ها، املاک و مستغلات و همچنین پروژه‌های ساخت و ساز را به واحدهای کوچک تقسیم می‌کنند و آن‌ها از طریق پلتفرم یا صندوق برای معامله در دسترس عموم قرار می‌دهند و برای سرمایه‌گذاران فرصت سرمایه‌گذاری و مالک ملک شدن را با مبالغی بسیار کمتر از سرمایه‌گذاری انفرادی و یا حتی مشاع فراهم می‌کنند. شرکت به عنوان واسطه بین خریدار و فروشنده، مسئولیت ملک از جمله مولدسازی آن را بر عهده دارد و بابت آن کارمزد دریافت می‌کند.
سرمایه‌گذاران در حالیکه حق دخالت در امور ملک را ندارند، تنها می‌تواند سهم خود را از طریق همان پلتفرم (صندوق) بفروشد یا افزایش دهد.
بر اساس نوع شرکت(بورسی یا غیر بورس)، سرمایه‌گذاری غیر مستقیم به دو دسته زیر قابل تفکیک است:
1- سرمایه‌گذاری در صندوق‌های بورسی:
سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به صورت غیر مستقیم در بازار بورس، از طریق صندوق‌ها صورت می‌گیرد. صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات درآمدزا (REITs) و صندوق املاک و مستغلات (Real estate fund)، صندوق‌های پر طرفداری هستند که در چهارچوب قوانین مشخصی فعالیت می‌کنند.
صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات درآمدزا (REITs) با مولدسازی و اجاره دادن املاک، درآمد قابل توجهی حصول می‌کنند و آن را بین سرمایه‌گذاران متناسب با دارایی آن‌ها توزیع می‌کنند. در نتیجه سرمایه‌گذاران علاوه بر کسب درآمد و سود ناشی از افزایش قیمت ملک، از افزایش قیمت ایجاد شده بر اثر عرضه و تقاضای بازار خرید و فروش واحدهای کوچک املاک نیز منفعت کسب می‌کنند.
در ایران، سرمایه‌گذاران می‌توانند از طریق سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات به شکل غیر مستقیم از طریق ابزارهای بورسی در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کنند و ارزش سرمایه‌های خرد خود را متناسب با افزایش قیمت در بازار املاک و مستغلات رشد دهند.
2- سرمایه‌گذاری در پلتفرم‌های فروش متری:
برخی از شرکت‌ها برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی، با راه‌اندازی پلتفرم فروش متری املاک امکان سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات را برای سطوح مختلف سرمایه ایجاد می‌کنند. این بازار را در اختیار سرمایه‌گذاران خرد نیز قرار دادند. این پلتفرم‌ها به نوعی مشابه صندوق‌های بورسی عمل می‌کنند اما از قوانین بورسی پیروی نمی‌کنند.
در هر پلتفرم روش کار خرید و فروش واحدهای قابل معامله املاک و مستغلات متفاوت است و ممکن است واحدها علاوه بر پول نقد یا مبادله با توکن یک ملک دیگر، با ارزهای دیجیتال نیز معامله شوند. بدین ترتیب افراد می‌توانند به صورت غیر مستقیم در ملکی خارج از مرزهای کشور خود، سرمایه‌گذاری کنند.
در مقالات بعدی بیشتر به این شیوه‌های مالکیت و سرمایه‌گذاری غیر مستقیم می‌پردازیم.
شایان ذکر است هر کدام از روش‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات که منجر به مالکیت بر ملک می‌شود، مزایا و معایب مخصوص به خود را دارند و از آنجا که اهداف و نیاز افراد متفاوت است، لزوما همه‌ی این روش‌ها مناسب سرمایه‌گذاری برای همه‌ی افراد نیستند و هر شخصی باید متناسب با شرایط و اهداف خود با یکی از روش‌های مذکور را جهت سرمایه‌گذاری انتخاب نماید.
کارگزاری املاک و مستغلات دایموند، آماده است تا صفر تا صد خدمات حوزه املاک و مستغلات را به شرکت‌ها، بانک‌ها، اشخاص حقیقی و ایرانیان خارج از کشور ارائه نماید.
