مدیریت املاک در مناطق با اقلیم‌های مختلف، متفاوت است. اقلیم یکی از عوامل موثر بر متوسط قیمت املاک است که شامل بررسی دما، بارندگی، رطوبت و سایر مشخصه‌های آب و هواشناسی می‌شود. در این نوشتار با توجه به شروع روند نزولی بارندگی، افزایش میانگین دما و … و همچنین شروع یک تغییر در اقلیم مناطق، برای داشتن مدیریت املاک کارشناسانه، به بررسی عواملی می‌پردازیم که در میان ویژگی‌های اثرگذار بر قیمت املاک، چندان اهمیتی به بررسی آنها به عنوان عاملی اثرگذار داده نشده است.
آب، بارندگی، خشکسالی
بر اساس گزارش مرکز ملی اقلیم و مدیریت بحران خشکسالی، در میان استان‌های کشور، دو استان گیلان و مازندران، پر بارش‌تر از سایر استان‌ها بوده و طبعا دیرتر از سایر مناطق کشور با تنش کم آبی مواجه خواهند شد. این دو استان مطابق با نمودار به ترتیب 948 و 648 میلیمتر در سال آبی گذشته (1 مهر 1400 تا 31 شهریور 1401) بارندگی داشته‌اند. بالعکس شهرهایی همچون اصفهان، کرمان، سمنان، خراسان جنوبی، سیستان و بلوچستان و یزد کم بارش‌ترین استان‌های کشور هستند.
با کاهش بارندگی، شاخص خشکی کشور در سال گذشته عدد 0.129 را ثبت کرده است به آن معنا که در طول چند سال گذشته اقلیم کشور از نیمه خشک به خشک تبدیل شده است. خشکسالی و کاهش بارندگی در برخی از مناطق کشور مشهودتر است. تمامی این نشانه‌ها حاکی از آن است که ایران در وضعیت نامساعدی از نظر حجم منابع آّبی قرار گرفته است.
با توجه به میزان هدر رفت آب، از حجم منابع آب کشور کاسته می‌شود. در این میان برخی از استان‌های کشور بیشتر از سایر مناطق با مشکلات کمبود آب و اثرات ناشی از آن همچون خشکسالی، کاهش کیفیت هوا، مشکلات کشت محصولات زراعی و کشاورزی و … دست و پنجه نرم می‌کنند. استمرار این مشکلات در بلند مدت افراد را به مهاجرت وا می‌دارد. این مهاجران از بین افرادی هستند که آسیب پذیری بیشتر و توانایی سازگاری کمتری در برابر تغییر اقلیم و همچنین استطاعت مالی بیشتری برای ترک شهر خود داشته‌اند.
اثر کاهش بارندگی و کمبود آب بر کیفیت هوا
از طرفی دیگر تاثیر کم آبی بر فرسایش خاک و خشکی هوا به گونه‌ای است که جریان هوا به جای انتقال رطوبت، ریزگردها را منتقل می‌کند. کاهش کیفیت هوا، اثر سوئی بر بهداشت و سلامت افراد درگیر این معضل گذاشته است از این رو مناطق درگیر این مشکل نیز به جمع شهرهای مهاجرفرست به مناطق شمالی کشور اضافه شده و قیمت املاک دستخوش تحولاتی می‌شود به طوری که افراد نیازمند مدیریت املاک آگاهانه‌تری خواهند شد.
در مواجه شدن با بحران آب و هوا در کشور، ترس از دست دادن کیفیت زندگی و دسترسی نداشتن به منابع آب، ریزگردها و سایر مشکلات، افراد با خرید املاک و مستغلات در استان‌های شمالی، دوراندیشی کرده تا در صورت تشدید بحران، بتوانند با سهولت بیشتری به این استان‌ها مهاجرت کنند.
در کنار عواملی که در مطالب بالا گفته شد، عاملی همچون خرده فرهنگ‌ها نیز در این حرکت جمعیتی بی تاثیر نبوده است. از این رو استان‌های شمالی تبدیل به یکی از مقاصد مهاجرتی و گسیل سرمایه از شهرهایی با مشکلات زیست محیطی شده‌اند.
اثرگذاری عامل کم آبی در سایر استان‌ها بر مهاجرت به استان‌های شمالی کشور
در پی تاثیر مساله آب بر مهاجرت به استان‌های شمالی خرید ملک با ورود سرمایه و مهاجر به استان‌های شمالی کشور، میزان تقاضا برای واحدهای مسکونی و ویلایی افزایش یافته که تاثیر آن در رشد متوسط قیمت املاک مسکونی در استان‌های شمالی کشور مشهود است. رشد متوسط قیمت در طول ده سال گذشته (1401-1391) در شهرهای گرگان، ساری و رشت بیشتر از تهران و به ترتیب برابر با 1795% و 1653% و 1467% بوده است.
اگر عدم توازن ایجاد شده میان عرضه و تقاضا همچنان ادامه پیدا کند، با توجه به تجربیات گذشته، استان‌های شمالی کشور با تنش کمبود املاک مواجه خواهند شد. در نهایت نیاز به زمین با کاربری ساخت و ساز برای پاسخگویی به تقاضای مازاد ایجاد شده، بیشتر می‌شود و با توجه به فضای افزاینده قیمت بر اثر رقابت افراد با یکدیگر، بازار املاک و زمین همچنان به روند رو به رشد خود ادامه خواهد داد.
سایر عوامل موثر بر متوسط قیمت املاک در استان‌های شمالی کشور
در کنار موضوع تغییر اقلیم و مهاجرت عواملی دیگری هستند که بر متوسط قیمت املاک و در نهایت مدیریت املاک در شهرهای شمال کشور اثر می‌گذارند که به اختصار چند مورد را شرح می‌دهیم.
- میزان نزدیکی برخی از استان‌های شمالی به تهران، در سالیان اخیر غیر بومیان زیادی را برای خرید ملک در استان‌های شمالی ترغیب کرده است که به نوبه‌ی خود با اثر گذاری بر میزان تقاضا، تاثیر بسیار زیادی را بر متوسط قیمت و همچنین روش مدیریت املاک داشته است.
- در میان خریداران، ملک‌های که دسترسی راحت‌تری به جنگل، دریا و یا منظره‌ای مشرف به آنها دارند به نسبت پرطرفدارتر هستند که با توجه به تقاضای زیاد برای خرید این نوع از املاک، گرانتر از سایر واحدها هستند.
- مسئله رطوبت در شهرهایی با دمای کمتر همچون ماسال و اسالم در گیلان، زیرآّب و گلوگاه در مازندران، مینو دشت و مناطق ییلاقی گرگان در استان گلستان به اندازه شهرهایی که دمای بیشتری دارند، آزار دهنده نیست، از این رو این شهرها در میان افرادی که به آب و هوای خشک و نیمه خشک عادت دارند، محبوب‌تر هستند.
نتیجه گیری
بحران کم آبی باعث شده ، استان‌های شمالی که هنوز به طور گسترده با این مشکل مواجه نشده‌اند، تبدیل به مقصد مهاجرتی در حوزه املاک و مستغلات شوند. این افزایش جمعیت و سرمایه در استان‌های شمالی کشور، با اثر گذاری بر عرضه و تقاضا، منجر به رشد این بازار شده است.
بررسی رشد متوسط قیمت املاک در استان‌های شمالی کشور که در گزارش قبلی دایموند منتشر شد و مقایسه آن با تهران، نشان می‌دهد که قیمت املاک استان‌های شمالی در طول ده سال گذشته رشد بیشتری نسبت به تهران داشته‌اند و این شاهدی بر روند صعودی بازار املاک و مستغلات در استان‌های شمالی کشور است.
از این رو با توجه به عوامل موثر بر قیمت‌گذاری املاک در استان‌های شمالی کشور، همچنین با در نظر گرفتن پنج مولفه سرمایه‌گذاری هوشمندانه، می‌توان سرمایه‌گذاری کارآمدتری در بازار املاک و مستغلات استان‌های شمالی کشور داشته باشید.
کارگزاری املاک و مستغلات دایموند آماده است تا صفر تا صد خدمات حوزه املاک و مستغلات را به شرکت‌ها، بانک‌ها، اشخاص حقیقی و ایرانیان خارج از کشور ارائه نماید.
