تأمین مالی جمعی املاک و مستغلات راهکاری نوین برای جذب سرمایه در حوزه املاک و مستغلات است و افراد می‌توانند، متناسب با میزان ریسکی که متحمل می‌شوند، از این بازار کسب سود کنند.
تأمین مالی جمعی چیست؟
تأمین مالی جمعی (Crowdfunding) به معنای گردآوری سرمایه‌های کوچک و بزرگ افراد و سپس سرمایه‌گذاری کردن مبالغ جمع آوری شده بر روی پروژه‌هایی است که از عهده هر کدام از سرمایه‌گذاران به تنهایی برنمی‌آید.
املاک و مستغلات، یکی از مهم‌ترین بسترهایی است که برای پیشبرد پروژه‌های مختلف آن در مقیاس بزرگ، از تأمین مالی جمعی استفاده می‌شود.
تأمین مالی جمعی املاک و مستغلات
تأمین مالی جمعی املاک و مستغلات (Real Estate Crowdfunding) یک ابزار نوآورانه جذب سرمایه در املاک و مستغلات است تا خریداران با سرمایه خرد و متوسط نیز شانس ورود به این بازار را داشته و صاحبان پروژه نیز بتوانند منابع مورد نیاز خود را تامین کنند.
به زبان ساده تأمین مالی جمعی املاک و مستغلات راهکاری است که توسط واسطه‌ای (شخص حقیقی و حقوقی) مورد استفاده قرار می‌گیرد تا سرمایه مورد نیاز شرکت‌های سرمایه‌پذیر جهت سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مختلف همچون ساخت و ساز، بازسازی ملک، خرید و مولد سازی و … را از افراد با دارایی‌های نه چندان قابل توجه جمع‌آوری نماید.
این روش به گونهای است که هر فرد به میزان سرمایه‌ای که در اختیار واسطه قرار داده، در آن پروژه سهیم و بدون اینکه نیاز به خرید، نگهداری ملک، ساخت و … داشته باشد، می‌تواند از مزایای آن بهره‌مند شود.
تأمین مالی جمعی املاک و مستغلات، در قالب‌های مختلفی مورد استفاده قرار گرفته است؛ در ادامه به دو مورد از آنها که در بستر بورس فعالیت می‌کنند، اشاره می‌کنیم:
- صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات درآمدزا (Real Estate Investment Trust: REITS)
- صندوق ساخت و ساز املاک و مستغلات (Real Estate Fund)
1. صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات درآمدزا
صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات درآمدزا (Reits)، نوعی صندوق سرمایه‌گذاری است که توسط شخص یا اشخاص حقیقی و حقوقی فعال در بازار املاک اداره می‌شود و به گونهای که دارایی این صندوق بر پایه املاک و مستغلات درآمدزا (بهره‌برداری شده یا مولد) است.
این نوع صندوق در سال 1960م. ابتدا در ایالات متحده شروع به فعالیت کرد و در حال حاضر ارزش دارایی ناخالص صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات درآمدزا ایالات متحده آمریکا، حدود 4.5 تریلیون دلار است. پس از آن در بیش از 40 کشور دنیا راه‌اندازی شد. در ایران نیز، مشابه این صندوق با نام صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات وجود دارد.
در تأمین مالی جمعی املاک و مستغلات، کارشناسان متخصص حوزه املاک و مستغلات حاضر در صندوق، مدیریت املاک را بر عهده داشته، از این رو کلیه موارد مرتبط با تصمیم‌گیری، بهره‌برداری، مولدسازی و خرید و فروش املاک تسهیل گردیده و از سوی دیگر به دلیل هم جهت نبودن روند تغییرات قیمت این صندوق‌ها با سایر بازارها، این ابزار برای ترکیب بهتر ریسک و بازده سبد سرمایه گذاری مورد توجه افراد زیادی قرار گرفته است.
مدل کارکرد صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات درآمدزا
عملکرد این صندوق‌ها به گونهای است که به همه‌ی سرمایه‌گذاران به ویژه افرادی که سرمایه کافی برای خرید یک واحد ملکی کامل را ندارند، این امکان را می‌دهد واحدهایی (منظور یونیت یا واحد شمارش سرمایه‌گذاری است مثلا یک سهم) از یک ملک با کاربری‌های مختلفی مانند اداری، مسکونی، تجاری و … (به غیر از زمین) را خریداری نموده و در آن واحد ملکی سرمایه‌گذاری کنند.
قوانین صندوق
در ایالات متحده آمریکا، صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات درآمدزا ملزم به رعایت قوانینی برای ادامه فعالیت هستند که در زیر به چند مورد از آنها اشاره می‌کنیم:
- متولیان صندوق موظف هستند، سالانه 90% از سود و درآمد حاصل از املاک تحت تملک صندوق را پس از کسر هزینه‌های صندوق، بین سهام‌داران توزیع کنند.
- حداقل باید 75 درصد از دارایی صندوق، بر املاک و مستغلات درآمدزا و حداکثر 25 درصد از آن (به منظور تضمین دارایی صندوق) در بازارهای دیگر همچون گواهی سپرده بانک‌ها یا بازار سهام مطابق با آنچه در اساسنامه ذکر شده، سرمایه‌گذاری شود.
- حداقل 75 درصد از درآمد ناخالص صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات درآمدزا، باید از طریق اجاره املاک و سود حاصل از رهن آنها باشد.
2. صندوق ساخت و ساز املاک و مستغلات
یکی دیگر از صندوق‌ها، صندوق ساخت و ساز املاک و مستغلات (Real Estate Fund) است که با هدف کسب سود از ساخت و ساز واحدهای ملکی و فروش آنها تأسیس شد.
روش این صندوق به گونهای است که سرمایه خرد افراد توسط واسطه‌ای جمع آوری شده و به صورت مستقیم (پروژه های ساخت و ساز) و غیر مستقیم (سهام شرکت‌های فعال در زمینه ساختمان) در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌شود.
صندوق ساخت و ساز املاک و مستغلات، پر ریسک‌تر و پر هزینه‌تر از سایر صندوق‌ها است و سرعت نقدشوندگی آن کمتر و چشم‌انداز آن بلند مدت‌تر است. دوره‌های به اصطلاح بسته این صندوق‌ها، که هیچ خرید و فروشی نمی‌تواند صورت بگیرد، ممکن است تا ده‌ها سال طول بکشد.
ارزش واحدهای این نوع صندوق متاثر از هزینه‌های ساخت و مصالح ساختمانی است که می‌تواند نوسانات زیادی را برای صندوق ایجاد نموده بطوریکه یا از ارزش آن بکاهد یا سود قابل توجهی را عاید سرمایه‌گذار کند.
نتیجه‌گیری
افراد قبل از سرمایه‌گذاری در تأمین مالی جمعی املاک و مستغلات باید به خوبی ماهیت آن را درک نموده و بتوانند تفاوت‌های اساسی صندوق‌های فعال در حوزه املاک و مستغلات را تشخیص دهند.
تفاوت‌های این دو نوع صندوق :
- صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات درآمدزا (Reits) به صورت مستقیم بر املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌کنند.
- سرعت نقدشوندگی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات درآمدزا (Reits) بیشتر است.
- از صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات درآمدزا (Reits) می‌توان درآمد کسب کرد.
- ریسک صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات درآمدزا (Reits) کمتر از صندوق ساخت و ساز املاک و مستغلات (Real Estate Fund) است.
هر چند روش‌های تأمین مالی جمعی املاک خالی از ریسک نیست، با این حال با بررسی بازار مسکن در ایران که در مقالات قبلی منتشر شد، دیدیم که این بازار همواره از ارزش دارایی افراد در مقابل تورم و کاهش ارزش ریال محافظت کرده است و با توجه به شواهد و عوامل موجود، در بلند مدت احتمال نزولی شدن بازار املاک بالا نیست. از این رو، صندوق‌های فعال در حوزه املاک و مستغلات می‌تواند برای افرادی که سرمایه کافی برای سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک و مستغلات را ندارند، مناسب باشد.
کارگزاری املاک و مستغلات دایموند، آماده است تا صفر تا صد خدمات حوزه املاک و مستغلات را به شرکت‌ها، بانک‌ها، اشخاص حقیقی و ایرانیان خارج از کشور ارائه نماید.
