روند قیمتی بازار املاک و مستغلات
بررسی روند قیمتی ده سال گذشته بازار مسکن نشان می دهد که همواره قیمت مسکن در فروردین ماه نسبت به اسفند سال قبل کاهش یافته و در اردیبهشت مجددا افزایشی شده است. به طور معمول در سه ماه اسفند، اردیبهشت و خرداد، که تعداد معاملات بیشتری ثبت می‌شود، نرخ تورم نسبت به ماه قبلی بیشتر از ماه‌های دیگر سال بوده است. بیشترین میانگین تورم قیمت در اسفند ماه با متوسط 7.4 درصد ثبت شده است پس می توان این جمع بندی را داشت که به طور معمول در برخی از ماه های سال تورم مسکن مستقل از سایر شاخصها، بالاتر از ماه های دیگر و در ماهی مثل فروردین همیشه تورم مسکن نسبت به ماه قبل منفی بوده است. در نظر گرفتن این موضوع بعنوان یک عامل در مساله مدیریت املاک و مستغلات دارای اهمیت است.
علت این افزایش قیمت را می‌توان در انتظارات تورمی موجود در میان مردم جستجو کرد. با پایان سال، نگرانی‌ها از تورم سال آینده بیشتر می‌شود و افراد را به سمت سرمایه گذاری یا خرید مصرفی در بازار مسکن، برای حفظ ارزش دارایی، سوق می‌دهد. این افزایش تقاضا برای خرید ملک، با وجود تمایل کم فروشندگان به فروش ملک پیش از سال نو، منجر به پاسخگو نبودن عرضه می‌شود و افزایش قیمت و به طبع آن تورم را در پی خواهد داشت. به طور کلی ریشه تورم 7.4 درصدی در اسفند ماه عمدتا افزایش فاصله عرضه و تقاضا است.
از طرف دیگر، کمترین میزان تورم مربوط فروردین ماه است. در این ماه که تعداد معاملات به حداقل می‌رسد، تورم مسکن نیز منفی می‌شود یعنی به طور متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در فروردین ماه کمتر از متوسط قیمت در اسفند ماه است. به بیان دیگر خرید ملک در این ماه نسبتا به صرفه است.
مدیریت املاک و مستغلات
میانگین تعداد معاملات بازار املاک و مستغلات تهران در ماه‌های مختلف یکسان نبوده و تفاوت‌هایی را ثبت کرده است. تعداد معاملات مسکن شاخص رونق و رکود بازار مسکن است. هر چند دوره‌های رونق و رکود دارای دوره‌های نسبتا طولانی است ولی بررسی داده‌های آماری نشان می‌دهد که به طور معمول تعداد معاملات در اردیبهشت، خرداد، تیر و بهمن ماه بیشتر از ماه‌های دیگر سال بوده است.
به طور کلی خرید ملک در فصل بهار ، به ویژه در ماه‌های اردیبهشت و خرداد، بیشتر از سایر فصل‌ها است. تمایل به خرید و فروش ملک در فروردین ماه در مقایسه با سایر ماه‌های سال حداقل است. مدیریت املاک و مستغلات در ایران تا حدی متاثر از فرهنگ جامعه است. پیش از شروع تابستان خرید و فروش می‌کنند. در تابستان بازسازی و نقل مکان می‌کنند و پیش از شروع سال تحصیلی جدید به سکون می‌رسند. فصل پاییز را در پایداری سپری می‌کنند و با شروع فصل سرما و نزدیک شدن به سال نو، بازار مسکن دوباره به رونق بازمی‌گردد.
رکود بازار در فروردین ماه تنها در بازار مسکن رخ نمی‌دهد، بلکه به گواه شاخص PMI ، که در زبان فارسی به اختصار شامخ(شاخص مدیران خرید) خوانده می‌شود فروردین ماه در سطح کل اقتصاد هم ماه کم رونقی است. به طور میانگین این شاخص در فروردین ماه تحت تاثیر نیمه تعطیل بودن آن حدود 36 است؛ این عدد به این معنا است که فعالیت بخش‌های مهم اقتصادی به ویژه مسکن به حداقل می‌رسد تا آنجا که به طور متوسط تنها 3 درصد از تعداد معاملات کل سال در فروردین ماه ثبت می‌شود. با توسعه‌های اقتصادی و روشن شدن موتور اقتصاد در هفته آخر فروردین، معاملات از سر گرفته می‌شوند و شاخص شامخ در اردیبهشت ماه افزایش می یابد. طبق تعریف و استاندارهای PMI، عدد 50 واحد مرز خوب و بد بودن بازار یا به عبارت دیگر مثبت یا منفی بودن بازار است. بالای 50 واحد برای این شاخص به منزله رشد اقتصادی و گسترش اقتصاد نسبت به ماه قبل از آن است. این گسترش در صنایع مختلف از جمله ساختمان نمود پیدا می‌کند و در اردیبهشت ماه شاهد ثبت بیشترین تعداد معاملات هستیم. به طوریکه می‌توان با مدیریت املاک و مستغلات مناسب، معاملاتی با بازدهی بالاتر انجام داد.
آیا الگوی تورم عمومی همچون الگوی تورمی بازار مسکن است؟ در پاسخ باید گفت خیر. مقایسه دو نمودار تورم مسکن و تورم عمومی گواه این ادعا است. به عنوان مثال در مهر ماه که بازار مسکن در رکود است، میانگین تورم در این ماه بیشتر از سایر ماه‌ها می‌باشد یا بالعکس، در اسفند ماه که تورم مسکن به بیشترین مقدار خود در سال می‌رسد، تورم عمومی کاهش می‌یابد.
اگرچه تورم عمومی، با اثر گذاری بر قیمت مصالح و نهاده‌های ساختمانی، به افزایش قیمت مسکن دامن می‌زند و بازار مسکن و تعداد معاملات را دستخوش تحولاتی می‌کند، اما لزوما همسو با یکدیگر حرکت نمی‌کنند. علت آن است که مسکن کالایی بدون جانشین و تاریخ مصرف است. مدت زمان ساخت، تامین، عرضه و خرید و فروش آن بسیار طولانی‌تر از سایر کالاها می‌باشد از این رو با ایجاد توازن در عرضه و تقاضا در کالاهای مصرفی می‌توان تورم عمومی را تا حدودی کنترل و یا حتی کاهش داد اما موضوع مسکن کمی پیچیده‌تر است و نیازمند مدیریت املاک و مستغلات مناسب در بحران تورمی است تا بتوان بهره بیشتری از بازار برد.
شامخ ساختمان یک معیار مهم در سنجش میزان فعالیت‌های ساختمانی است و بنابر گزارش اتاق تعاون ایران روند این شاخص همچون الگوی تورمی مسکن است و فراز و فرود‌های مشابه را ثبت کرده‌اند. در این دو شاخص، فروردین ماه، کمترین تورم و کمترین رونق را دارد و با نزدیکی به اردیبهشت ماه فعالیت های بازار به دوره‌ی رونق خود بازمی‌گردد و تورم را به همراه خواهد داشت. در دوره‌های رکود بازار مسکن یعنی فصل تابستان و پاییز، که تعداد معاملات کم می‌شود، رونق صنعت ساختمان هم کم می‌شود و بطور متوسط از تیر تا دی ماه کمتر از 50 واحد است. یا به عبارت دیگه کمتر از حد استاندارد است و به نوعی رکود تلقی می‌شود. با وجود اینکه متوسط شاخص برای ماه‌های آبان، آذر و دی نشان از انبساط بازار مسکن دارد، اما ارقام رو به رشد هستند و اوضاع هر ماه نسبت به ماه گذشته آن، رو به بهبودی و گسترش بازار می‌رود. بیشترین میزان برای این شاخص عدد 64.36 واحد است که در خرداد سال 1399 به ثبت رسیده است و نشان از رونق در این ماه دارد. در صورتی که این شاخص در جهت مثبت بازار باشد، با افزایش ساخت و ساز و عرضه در بازار مواجه خواهیم بود. این تغییرات، بازار را به سمت پایداری نوسانات قیمت مسکن و تورم وا می‌دارد و با گذشت زمان قدرت خرید متقاضیان نیز بیشتر می‌شود و خریداران یا فروشندگان می‌توانند با عملکرد صحیح در حوزه مدیریت املاک و مستغلات بیش از پیش، بازدهی کسب کنند.
کارگزاری املاک و مستغلات دایموند، آماده است تا صفر تا صد خدمات حوزه املاک و مستغلات را به شرکت‌ها، بانک‌ها، اشخاص حقیقی و ایرانیان خارج از کشور را ارائه نماید.
