قیمت ریالی مسکن در ده سال گذشته تقریبا 14 برابر شده که بخش عمدهای از این افزایش به دلیل کاهش ارزش ریال بوده است. در این راستا بر آن شدیم که نوسانات دلاری مسکن در شهر تهران را بررسی کنیم و با شهرهای بزرگ جهان مقایسه کنیم و موضوعات مربوط به مدیریت املاک را طرح نماییم. در انتخاب شهرها سراغ شهرهای بزرگی رفتیم که ایرانیان خارجنشین بیشتر در آن شهرها زندگی میکنند.
به طور کلی حدود چهار میلیون ایرانی در خارج از کشور زندگی میکنند که 78 درصد از آنها در شش کشور آمریکا، کانادا، انگلیس، امارات متحده عربی، آلمان و ترکیه ساکن هستند؛ لذا برای مقایسه، شهرهای مطرح این کشورها را مورد بررسی قرار دادیم.
در نمودار زیر درصد ایرانیان مقیم هر کشور مشخص شده است.
با بررسی همزمان تغییرات نرخ ارز و قیمت مسکن در شهر تهران به وضوح به این نتیجه میرسیم که بخش عمده رشد 14 برابری قیمت مسکن در ده سال اخیر مربوط به رشد نرخ ارز و به تعبیر درستتر کاهش ارزش ریال بوده است. همانگونه که در نمودار زیر مشخص است همواره نرخ رشد قیمت مسکن با رشد ارز همبستگی بسیار بالایی داشته است. هر چند بخشی از مالکین با مدیریت املاک صحیح ممکن است بیشتر از میانگین رشد ارز کسب منفعت کرده باشند ولی به طور میانگین همواره این دو بازار به طور هماهنگ با هم رشد کرده است.
بسیار شنیدهایم که قیمت املاک و مستغلات در ایران و تهران رشد بالایی دارد در حالیکه در شهرها و کشورهای دیگر اینگونه نیست. در راستای بررسی این موضوع، رشد دلاری قیمت املاک و مستغلات در تهران را با شهرهای خارجی ایرانینشین مقایسه کردیم. نمودار زیر را ملاحظه کنید، آمار و ارقام چیز دیگری میگویند.
همانطور که در نمودار فوق ملاحظه میشود، طی ده سال گذشته قیمت دلاری مسکن در تهران فقط 12 درصد رشد داشته در حالیکه رشد قیمت املاک و مستغلات در شهر تورنتوی کانادا بیش از 140 درصد بوده است. ونکوور، نیویورک، لسآنجلس، لندن و برلین رشدهای بالای 50 درصدی را تجربه کردهاند ولی دوبی رشدی هم سطح تهران داشته و قیمت مسکن در استانبول از نظر دلاری تقریبا تغییر نکرده است. (کاهش یک درصدی در ده سال)
میانگین قیمت هرمترمربع مسکن در تهران طی ده سال گذشته 1150 دلار بوده است و کمترین میزان را در سال 1397 با هرمترمربع 800 دلار به ثبت رسانده است. علت آن است که در پایان سال 97 قیمت ریالی مسکن تقریبا 2 برابر نسبت به ابتدای سال رشد داشته است اما نرخ دلار تغییر چندانی نداشته است. طی ده سال گذشته قیمت دلاری مسکن در تهران 12 درصد رشد داشته است و از آنجا که رشد ریالی مسکن بیشتر از تورم بوده است، مسکن برای تهرانیها به یک ابزار مناسب برای حفظ ارزش ریال تبدیل شده است. در این بین نگاه سرمایهای به املاک و مستغلات در ایران بسیار عمده شده چون افراد با مدیریت املاک بهینه توانستهاند ضمن حفظ ارزش سرمایه خود در رالی کاهش ارزش ریال و بدون تقبل ریسک زیاد به مدیریت دارایی خود بپردازند. این موضوع باعث شده که سهم املاک و مستغلات در سبد سرمایهگذاری ایرانیها سنگینتر از میانگین جهانی باشد. از طرفی علیرغم اینکه رشد مسکن در شهر تهران تقریبا معادل رشد دلار بوده، لیکن رشد قیمت املاک در شهرهای دیگر کشور و همچنین مناطق خوش آب و هوا، که پتانسیل ویلاسازی را داشته، بسیار بالاتر از نرخ رشد مسکن در شهر تهران بوده و سرمایهگذاران در این املاک از نظر دلاری نیز سودهای بالایی کسب کردهاند.
آمارهای شهر دوبی، نشان میدهد که این شهر از سال 2014 تا 2021 دارای روند کاهشی بوده و پس از آن با افزایش قیمت در سال 2022 به متوسط قیمت در سال 2019 رسیده است. جالب توجه است که رشد واقعی قیمت مسکن در ده سال گذشته این شهر با وجود نوسان تقریبا سینوسی، بسیار ناچیز بوده است و در حال آغاز دوره تناوب جدید و اوج گیری قیمت است.
در پی جذب نیروی کار در کانادا و افزایش مهاجرت به این کشور، تقاضا برای مسکن در دو شهر بزرگ و صنعتی کانادا یعنی ونکوور و تورنتو افزایش پیدا کرد و با وجود کم و یا ثابت بودن عرضه، رقابت سختی میان متقاضیان شکل گرفت که با وجود نوسانات، به طور کلی باعث افزایش قیمت مسکن در طول دهه گذشته شده است و این دو شهر را در 6 شهر اول لیست شهرهای در خطر ریسک حباب مسکن قرار داده است. بیشترین قیمت ثبت شده مربوط به ماه آپریل سال 2022 است و از آن پس قیمت کمتری به ثبت رسیده است.
نرخ بهره به عنوان موثرترین عامل تغییرات بازار املاک و مستغلات در شهرهای ذکر شده اثراتی را بر بازار گذاشته است؛ به عنوان مثال در 5 سال اخیر متوسط قیمت مسکن تورمزدایی شده در مرکز لندن کاهش داشته است و انتظار میروند که همچنان قیمت به صورت تدریجی به روند کاهشی خود ادامه دهد. دلیل اصلی این کاهش را میتوان در کاهش تقاضای افراد برای خرید خانه در پی افزایش نرخ بهره وام و افزایش هزینههای زندگی دانست.
قیمت مسکن، در سومین فصل سال 2022 آمریکا، به بیشترین مقدار خود در طول سالهای گذشته رسیده است. دولت برای مقابله با افزایش تورم، با افزایش نرخ بهره منجر به کاهش تقاضا برای خرید مسکن شد و کاهش قیمت را در پی داشت. با این حال نیویورک و لسآنجلس گرانترین شهرهای ایرانینشین هستند و مدل مدیریت املاک در این شهرها نیز با آنچه در شهری مانند تهران می گذرد متفاوت است.
برخی از مطالعات و گزارشات از قبیل گزارش شرکت UBS نشان از وجود حباب در قیمت املاک در شهرهایی مانند تورنتو و ونکوور و لندن دارد و این موضوع در کنار موضوع افزایش نرخ بهره که تقاضای خرید املاک را کاهش داده در کوتاه مدت مانعی جدی در راه افزایش قیمت مسکن در این شهرها خواهد شد و احتمالا کاهش قیمت را نیز در پی خواهد داشت؛ لیکن در بلندمدت مساله عرضه و تقاضا نقش اصلی را ایفا خواهد کرد و به نظر میرسد شهرهای مهاجرپذیر همچنان در معرض افزایش قیمت مسکن خواهند بود، افزایشی که در ایران از دید ریالی به امری معمول تبدیل شده ولی با ادبیات اقتصادی و اجتماعی کشورهایی مانند آمریکا و کانادا و آلمان سنخیت زیادی ندارد. در هر صورت با توجه به سهم بالای مسکن در سبد خانوار همه شهرها و کشورها، موضوع مدیریت سرمایه در هر کشوری با توجه به ادبیات اقتصادی حاکم در آن کشور اهمیت بالای خود را خواهد داشت.
کارگزاری املاک و مستغلات دایموند آمادگی ارائه صفر تا صد خدمات ملکی به ایرانیان مقیم خارج از کشور را دارد.