سرمایه گذاری هوشمندانه در بازار املاک و مستغلات

اهمیت بازار املاک و مستغلات و مدیریت املاک

به گزارش فوربس (Forbes) مردم ایران در رده چهاردهم لیست میلیونرهای دنیا قرار دارند. طبق آنالیز انجام شده 250 هزار نفر میلیونر (افراد با دارایی بالاتر از یک میلیون دلار) در ایران وجود دارد. رده چهاردهم میلیونرها برای ایران، که از نظر GDP در بین 30 کشور اول دنیا هم نیست، عجیب به نظر می‌رسد. علت موضوع را باید در بازار املاک و مستغلات جستجو کرد. در این مقاله از ابعاد مختلف و به طور خیلی خلاصه، بازار املاک مسکونی و سهم آن از کل دارایی‌ها و موضوع مدیریت املاک در ایران مورد بررسی قرار گرفته است.

ارزش املاک و مستغلات مسکونی در سطح دنیا حدود 50 درصد ارزش سرمایه موجود تخمین زده می‌شود که با افزودن املاک اداری و تجاری، این عدد به نزدیک 60 درصد می‌رسد. ارزش املاک مسکونی در ایران حداقل 5 برابر حجم کل نقدینگی کشور، معادل 30 هزار همت، برآورد می‌شود.

مقایسه این عدد با ارزش سایر بازارها نشان می‌دهد که سهم املاک از کل دارایی‌ها در ایران بیشتر از میانگین جهانی و به طور تخمینی بیش  از 70 درصد است. از این رو اهمیت املاک و مستغلات در ایران بالاتر از میانگین جهانی است.

برای بررسی دقیق‌تر ابعاد این موضوع، رشد بازارهای طلا، بورس، دلار و شاخص کل تورم (مبنا 100=1395) را در مقایسه با رشد مسکن در بین سال‌های 1391 تا 1401 بررسی می‌کنیم.

قیمت مسکن در ده سال گذشته بیشتر از نرخ تورم و قیمت دلار رشد کرده و از این بابت ابزار مناسبی برای حفظ ارزش پول در مقابل تورم و کاهش ارزش ریال بوده است.  از طرف دیگر بازار بورس به شکل قابل توجهی بیشتر از بازار مسکن رشد قیمتی داشته است. رشد شاخص بورس تهران در دهه 1381 تا 1391 تقریبا به اندازه رشد مسکن بوده ولی در ده سال گذشته بیش از سه برابر بازار مسکن رشد داشته که احتمال تکرار این موضوع در سال‌های آینده بالا نیست.

در ده سال گذشته، رشد قیمت مسکن در مناطق غیرشهری، و شهرهای خارج از تهران بیشتر از شهر تهران بوده ولی چون اطلاعات منسجمی در این خصوص وجود ندارد، قیمت ریالی مسکن در شهر تهران مبنای مقایسه قرار گرفته است. این قیمت در ده سال گذشته بسیار نوسان داشته است و  تقریبا 13 برابر شده که بخش عمده‌ای از این افزایش به دلیل کاهش ارزش ریال بوده است؛ میانگین قیمت دلاری هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران طی ده سال گذشته حدود 1200 دلار بوده است. از این رو مسکن به عنوان سپر خوبی در مقابل افت ارزش ریال عمل کرده است و عملا از نظر دلاری ارزش املاک و مستغلات در ایران رشد خاصی نداشته است. این موضوع نشان می‌دهد که مدیریت املاک می‌تواند به عنوان بخش قابل توجهی از موضوع مدیریت دارایی مورد توجه باشد.

 

رشد قیمت زمین و بنای کلنگی نیز همچون قیمت آپارتمان، طی ده سال گذشته نوسانی بوده ولی در پنج سال گذشته همواره قیمت زمین بیشتر از آپارتمان رشد کرده است. از این رو زمین نیز می‌تواند در کنار مسکن به عنوان سپر در مقابل افت ارزش ریال عمل کند. چرا که (در زمان تهیه این گزارش)، قیمت هر متر مربع زمین و بنای کلنگی در شهر تهران به نزدیک یک و نیم برابر قیمت آپارتمان مسکونی رسیده است. علت آن است که حجم بالای ساخت و ساز در دهه هشتاد و نود، با توجه به عمر مفید حدود 50 سال بناهای احداثی در این دوره، تعداد پلاک‌های با بنای کلنگی یا فاقد بنا را کاهش داده و فزونی تقاضا بر عرضه باعث رشد بیشتر قیمت زمین و بنای کلنگی در شهر تهران شده که به نظر می‌رسد تحت تاثیر همین عامل (فزونی تقاضا بر عرضه)، شیب نسبت قیمت یک مترمربع زمین به قیمت یک مترمربع آپارتمان همچنان صعودی باشد.

 

 

قیمت هر مترمربع مسکن به اجاره سالانه از عدد 18.6 در سال 1391 به عدد 34.2 در سال 1401 افزایش یافته و تقریبا دو برابر شده است. از این شاخص برای بررسی حباب قیمت مسکن نیز استفاده می‌شود. بنابر اعداد ذکر شده به نظر می‌رسد مسکن حباب بزرگی دارد درصورتی که با بررسی شواهد دیگری از قبیل قیمت دلاری مسکن این فرضیه رد می‌شود. هر چند تحلیل قیمت مسکن و نرخ اجاره، صرفا وابسته به یک یا دو متغیر نیست، ولی در یک تحلیل کلان افزایش شاخص قیمت به اجاره را می‌توان به عدم رشد نرخ اجاره به دلیل کاهش قدرت پرداخت مستاجرین مرتبط دانست.

 

 

برای سنجش بهتر ارزش مسکن در تهران، به مقایسه رشد قیمت مسکن در تهران و شهرهای مختلف کشور و خارج از کشور نیز می‌توان پرداخت. آمارها نشان ‌می‌دهد که به طور میانگین، رشد قیمت املاک و مستغلات در عموم شهرها و مناطق غیرشهری کشور بیشتر از تهران بوده است. شیراز بیشترین رشد قیمتی مسکن در سطح کلانشهرها را داشته و اصفهان و تبریز در رتبه‌های بعدی هستند.

 

 

اگرچه در تهران متوسط قیمت یک مترمربع مسکن بیشتر از سایر شهرها بوده اما در این میان کمترین رشد را داشته است که یکی از علل آن را می‌توان به تاثیر بالا بودن قیمت و کاهش قدرت خرید مردم این شهر نسبت داد. علاوه بر مطلب فوق، طی ده سال اخیر قیمت املاک در برخی از مناطق غیرشهری چندین برابر مناطق شهری رشد داشته است. در این بین قیمت املاک در حواشی شهرهای بزرگ و شمال کشور، که عمدتا جهت ویلاسازی استفاده می‌شود، بیشترین رشد را داشته است. این بدان معنی است که در مدیریت املاک مناسب، علاوه بر خود خرید املاک و مستغلات، محل خرید هم مهم است.

برخلاف آنکه متوسط قیمت تهران در مقایسه با کلانشهرهای ایران گران‌تر است، در مقایسه با سایر شهرهای ایرانی نشین کشورهایی همچون آمریکا (با یک و نیم میلیون نفر ایرانی)، کانادا ( با 500 هزار نفر ایرانی) ، انگلیس (با 450 هزار نفر ایرانی)، امارات (250 هزار نفر ایرانی) و ترکیه ( 100 هزار ایرانی ) نسبتا ارزان‌تر است.

 

 

هر چند در برخی از مناطق تهران آپارتمان تا متری 7000 دلار هم عرضه می‌شود ولی دو تفاوت عمده وجود دارد:

اول آنکه قدرت خرید ساکنین تهران بسیار پایین‌تر از ساکنین این شهرهاست، به طور مثال قیمت مسکن در ونکوور به طور میانگین تقریبا 9 برابر تهران است ولی میانگین درآمد شهروندان ونکوور حدود 30 برابر تهرانی‌هاست. اگر به طور خوش‌بینانه فرض کنیم هر شهروند تهرانی 30 درصد از حقوق خود را پس‌انداز کند، در پایان سال 1400 یک شهروند تهرانی به طور متوسط باید 55 سال و یک شهروند ایرانی به طور متوسط 27 سال باید پس‌انداز کند تا صاحب یک آپارتمان 75 متری شود. این میزان برای سایر شهرهای ایرانی‌نشین خارجی بسیار کمتر است.

 

دوم اینکه در شهرهای دیگر عمدتا اختلاف قیمتی مناطق مختلف شهر بالا نیست در حالیکه این اختلاف در تهران بسیار بالاست. به عنوان مثال میانگین قیمت آپارتمان در منطقه یک 105 میلیون تومان و میانگین قیمت در منطقه هجده معادل 24 میلیون تومان است. از این رو فاصله میانگین قیمتی گران‌ترین منطقه و ارزان‌ترین منطقه بیش از چهار برابر است. در یک مدیریت املاک صحیح، باید حتی به منطقه خرید هم توجه داشت. البته فاصله ارزان‌ترین آپارتمان و گران‌ترین آپارتمان در تهران بسیار بالاتر است و فاصله چهار برابری مربوط به میانگین قیمت‌های مناطق است. منطقه یک و سه بالاترین قیمت و منطقه هجده و نوزده پایین‌ترین قیمت مسکن را در بین مناطق تهران دارند.

 

 

رشد قیمتی در مناطق مختلف تهران در سال‌های اخیر متفاوت بوده است. مناطق 9 ، 10، 21 و 5 بیشترین رشد را داشته‌اند. در مورد مناطق 9 و 10 بخشی از رشد مازاد را می‌توان به توسعه اتوبان یادگار امام نسبت داد. مناطق 1 ، 12 و 19 کمترین رشد را در میان مناطق 22 گانه تهران داشته‌اند. تفاوت رشد قیمتی در مناطق مختلف تهران تا حدی تحلیل‌پذیر است.  کاهش قدرت خرید و افزایش متوسط قیمت مسکن علی‌رغم ایجاد مسائل اجتماعی خاص خود، بر بازار مسکن نیز اثرات مهمی خواهد گذاشت و به تدریج حجم سهم سرمایه‌ای مبادلات مسکن نسبت به حجم مصرفی را افزایش خواهد داد. از این رو علی‌رغم کاهش قدرت خرید بخش عمده‌ای از جامعه، وجه سرمایه‌ای مسکن غالب خواهد شد و موضوع مدیریت املاک همچنان اهمیت بالای خود را حفظ خواهد کرد.

با بررسی دقیق‌تر متوسط قیمت مسکن در تهران در بین سال‌های 1396 تا 1401 نرخ تورم ماهانه مسکن در سال‌های گذشته مشخص می‌شود که به طور معمول در سه ماه اسفند، اردیبهشت و خرداد نرخ تورم قیمت مسکن بیشتر از ماه‌های دیگر سال بوده است. نکته جالب این است که فروردین ماه تحت تاثیر نیمه تعطیل بودن این ماه همواره قیمت مسکن نسبت به اسفند سال قبل کاهش یافته است.

 

 

یکی دیگر از عوامل موثر بر افزایش قیمت در تهران، کاهش ساخت و ساز و در پی آن کاهش عرضه به دلیل رکود و سایر عوامل است. متناسب نبودن عرضه و تقاضا یکی از عوامل مهم افزایش قیمت است .

 

 

در سال 91 و 92 سالانه برای بیش از 700 هزار واحد مسکونی پروانه ساخت صادر شده ولی در ادامه این تعداد کاهش یافته و هر سال حدود 400 هزار واحد مسکونی جواز ساخت دریافت کرده‌اند. این کاهش معنادار، مستقل از اثر مسکن مهر، تحت تاثیر رکود سنگین حاکم بر بازار مسکن رخ داد که این رکود از سال 93 تا سال 96 طول کشید ولی بعد از آن به دلیل کاهش حاشیه سود نجومی ساخت املاک و افزایش هزینه‌های ساخت، حجم پروانه صادره هیچگاه به اعداد سابق برنگشت.

با وجود اینکه دوره‌های رونق و رکود دارای دوره‌های نسبتا طولانی است، بررسی تعداد معاملات مسکن، که شاخص رونق و رکود بازار مسکن است، نشان می‌دهد که به طور معمول حجم معاملات در اردیبهشت، خرداد، تیر و بهمن ماه بیشتر از ماه‌های دیگر بوده است.

 

 

در پایان، بررسی روند تغییرات بازار املاک و مستغلات در ایران در کنار مطالعه سایر بازارها نشان می‌دهد که بازار مسکن همواره ارزش سرمایه‌گذاری را در مقابل تورم و کاهش ارزش ریال حفظ کرده است. از طرفی نوسانات بازار املاک همواره این بازار را به عنوان یک بازار کم ریسک معرفی کرده است. در بازار املاک و مستغلات هم رکود وجود دارد و هم سختی‌های انجام معامله، اما یک چیز وجود ندارد: کاهش ارزش ریالی ملک، موردی که در بازارهای دیگر مانند بورس همواره انتظار آن وجود دارد که به نظر می‌رسد با مدیریت املاک مناسب بتوان بهره بهتری از این بازار برد. از این رو با توجه به تحلیل‌های چند عاملی، نباید به کاهش قیمت مسکن امید داشت.

هر چند قدرت خرید و درآمد سرانه مردم در تهران و شهرهای خارجی ایرانی‌نشین از قبیل لس‌آنجلس، لندن، دبی و ونکوور قابل مقایسه نیست ولی در هر حال بخشی از قیمت مسکن را مصالحی تشکیل می‌دهد که قیمت داخلی و خارجی آن تفاوت چندانی ندارد، از این رو مقایسه قیمت مسکن در تهران با این شهرها نشان می‌دهد که قیمت مسکن در تهران و ایران گران نیست بلکه ارزش ریال و قدرت خرید مردم کاهش یافته است. پس می‌توان بر این جمله تاکید داشت که “مسکن گران شده، ممکن است راکد هم باشد ولی ارزان نخواهد شد!”

در این بین مهم‌ترین سوالی که مطرح می‌شود این است که آیا سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات همواره سودآور است؟ خیر! بسیار سرمایه‌گذارانی وجود داشته‌اند که بدون توجه به پنج مولفه سرمایه‌گذاری هوشمندانه زیر دست به خرید زده‌اند و زیان دیده‌اند.

با توجه به مطالب بالا پیشنهاد می‌کنیم حتما بخشی از سبد سرمایه گذاری خود را به املاک و مستغلات اختصاص دهید. توجه به نکات زیر سرمایه‌گذاری سودآور شما در حوزه املاک را تضمین می‌کند.

 

 

در بخش کارگزاری املاک و مستغلات دایموند، خدمات ما در حوزه مدیریت املاک را مشاهده کنید.

 

میتوانید فایل پی دی اف گزارش را از لینک زیر دانلود نمائید

سرمایه گذاری هوشمندانه در ملک