کارگزاری املاک

به طور سنتی اکثر افراد و شرکت‌ها برای خرید ملک با یک بنگاه معاملات املاک که آژانس املاک یا مشاور املاک هم نامیده می‌شود تماس می‌گیرند. بنگاه‌های معاملات املاک که در سطح شهرهای بزرگ و کوچک پراکنده‌اند گاه به یک مغازه کوچک با یک نفر مشاور محدود شده و گاهی دارای دفاتر بزرگ با تعداد زیادی مشاور هستند. در حیطه خدمات موجود در بازار املاک و مستغلات اصطلاح دیگری به نام کارگزاری املاک وجود دارد که عموم مردم کمتر با آن آشنا هستند. هر چند این خدمت در خارج از ایران بخصوص در کشورهای اروپایی و آمریکای شمالی کاملا شناخته شده است ولی این خدمت در ایران کمتر شناخته شده است.

اگر بخواهیم تعریف شفافی از خدمت کارگزاری املاک داشته باشیم شاید بهتر باشد که به بیان تفاوت‌های آن با بنگاه‌های معاملات املاک بپردازیم. در ادامه به شش مورد از این تفاوت‌ها پرداخته می‌شود:

  • کارگزاران املاک به طور معمول خدمات متنوعی در حوزه بازار املاک و مستغلات ارائه می‌کنند، از قبیل آنالیزها و تحلیل‌های بازار مسکن و تصمیم‌سازی برای مشتری، خرید و فروش املاک، ارائه خدمات اداری و حقوقی و مالیاتی در حوزه املاک، دریافت جواز ساخت شهرداری و پایانکار؛ در حالیکه مشاورین املاک عمدتا بر فعالیت خرید و فروش و اجاره دادن آن متمرکز هستند. یکی از تفاوت‌های اصلی کارگزاران املاک با مشاورین املاک انجام تحلیل مالی و تصمیم‌سازی برای مشتریان است. اگر شخص یا شرکتی که قصد خرید ملک و سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات را دارد تصمیم خود را از لحاظ نوع ملک و موقعیت جغرافیایی ملک گرفته باشد می‌تواند برای خرید به مشاورین املاک مراجعه کند اما در صورتیکه مشتری جهت خرید نیاز به بررسی و مطالعه و انجام آنالیزهای بازار مسکن و تحلیل‌های مالی دارد بهتر است که به یک کارگزار املاک و مستغلات مراجعه نماید. کارگزار املاک ابتدا با مطالعه و تحلیل بازار و بررسی شرایط مشتری، نوع ملک مناسب (زمین، باغ، آپارتمان، مغازه و …)، نوع کاربری (تجاری، مسکونی، اداری و …) و منطقه جغرافیایی مناسب برای مشتری را در تعامل با مشتری مشخص کرده و در ادامه در محدوده مشخص شده به دنبال یافتن ملک مناسب می‌رود. اگر مشتری قصد فروش ملک خود را داشته باشد، کارگزار املاک می‌تواند با بررسی و تحلیل موضوع، اطلاعات لازم را در خصوص درست بودن یا نبودن تصمیم به مشتری ارائه کند. به طور مثال ممکن است یک مشتری برای حل یک مسئله نقدینگی مقطعی، قصد فروش ملک را دارد و کارگزار می‌تواند راهکار جایگزینی ارائه دهد.

کارگزاری املاک چیست؟

  • کارگزار املاک عمدتا نماینده مشتری خود است و به نمایندگی از مشتری خود اقدام به خرید یا فروش ملک یا انجام سایر خدمات ملکی می‌نماید در حالیکه مشاورین املاک به عنوان یک واسط عمل می‌کنند و قاعدتا نباید سوگیری خاصی سمت خریدار یا فروشنده داشته باشند. کارگزار املاک صرفا به فکر تامین منافع مشتری خود است (یک طرف معامله) در حالیکه مشاورین املاک باید بی طرف عمل کنند. به شکلی می‌توان گفت که کارگزار املاک صرفا وکیل و نماینده مشتری خود است. در این خصوص اگر یک مشتری تصمیم مشخص و وقت کافی دارد می‌تواند به جهت خرید یا فروش ملک خود به مشاورین املاک مراجعه نماید، لذا مشتریانی که به هر دلیل فرصت کافی برای اختصاص به فعالیت‌های ملکی خود ندارند بهتر است که یک کارگزار املاک برای خود انتخاب نمایند.

کارگزاری املاک مستغلات

  • مشاورین املاک معمولا در یک منطقه مشخص فعالیت دارند، به طور مثال مشاور املاکی که در منطقه ولنجک تهران فعالیت می‌کند ممکن است هیچ فعالیتی در منطقه سعادت آباد نداشته باشد در حالیکه فعالیت کارگزار املاک محدود به منطقه و حتی شهر مشخصی نمی‌شود. یک کارگزار املاک در زمان خرید ملک می‌تواند مناطق مختلف شهر یا کشور را بررسی و ابتدا منطقه مناسب جهت خرید را مشخص و سپس اقدام به خرید ملک برای مشتری خود نماید که در این مسیر پس از انتخاب منطقه یا مناطق مناسب بر اساس آنالیزهای انجام شده، کارگزاران املاک معمولا از خدمات مشاورین املاک در مناطق انتخاب شده استفاده می‌کنند و به همین دلیل معمولا کارگزارن املاک با تعداد زیادی از مشاورین املاک در ارتباط هستند.
  • زمانیکه مالک قصد نگهداری ملک خود را دارد و همچنان بر این عقیده است که سرمایه‌گذاری در ملک امن‌ترین و پر سودترین نوع سرمایه‌گذاری است و بازار دیگری را جذاب تر از بازار ملک نمی‌بیند، می‌توان با اقداماتی از ملک موجود نیز بهترین استفاده را کرد و مالک به جز سود افزایش قیمت املاک، از مولدسازی املاک و ایجاد ارزش افزوده در آن هم سود کسب کند و در نهایت سود بیشتری از افزایش قیمت بازار املاک عائد مالک گردد در این رابطه کارگزاران املاک در حوزه مولدسازی، ایجاد ارزش افزوده برای ملک و نگهداری از املاک نیز فعالیت دارند. به طور مثال ممکن است کارگزار املاک پس از انجام مطالعات خود، به مشتری پیشنهاد تغییر کاربری، نوسازی، ساخت و یا اقدامات دیگری را دهد که در نهایت موجب ایجاد ارزش افزوده برای ملک مذکور گردد ولی مشاورین املاک به طور معمول به فعالیت خرید و فروش و اجاره دادن املاک اشتغال دارند.
  • کارگزاران املاک معمولا بر روی املاک بزرگ و مشتریان شرکتی فعال هستند به همین دلیل بایستی تسلط بیشتری بر قانون تجارت و امور قراردادها داشته باشند. خرید و فروش املاک بخصوص زمانیکه مشتری یک شرکت بزرگ و بعضا شرکت پذیرفته شده در بورس باشد پیچیدگی‌ها و الزامات خاص خود را خواهد داشت که در این گونه موارد حضور کارگزار املاک و مستغلات می‌تواند کمک کننده باشد. کارگزار املاک و مستغلات در این رابطه بایستی درک صحیحی از موضوعات حاکمیت شرکتی، ساختار حقوقی شرکت‌ها و هولدینگ‌ها و سلسه مراتب موجود در سازمانها داشته و نیز دارای ساختار لازم جهت انعقاد قرارداد و انجام مکاتبات حرفه‌ای با این مشتریان باشد.
  • مشاورین املاک عمدتا از هر دو طرف معامله کارمزد دریافت می‌کنند در حالیکه کارگزار املاک معمولا حق‌الزحمه خود را از مشتری خود دریافت می‌کند. به طور معمول وقتی مشتری با یک کارگزار املاک قراردادی منعقد می‌کند، همه هزینه‌های انجام کار از قبیل پرداختی که به مشاورین املاک انجام می‌شود بر عهده کارگزار املاک خواهد بود. به طور عرفی فعالیت مشاورین املاک پس از انعقاد مبایعه‌نامه یا اجاره‌نامه تمام می‌شود و کارمزد خود را به طور کامل دریافت می‌کنند ولی کارگزاران املاک طبق قرارداد تا پایان انتقال سند و بسته شدن کامل کار همراه مشتری خود خواهند بود و بخشی از کارمزد خود را پس از انتقال سند دریافت می‌کنند.

شش تفاوت بالا گویای این مسئله است کارگزاران املاک و مستغلات و مشاورین املاک دو نوع خدمت نسبتا متفاوت را در بازار ارائه می‌دهند که هر یک در جای خود می‌تواند مفید و ارزشمند باشد. البته پلتفرمهای آنلاین حوزه املاک هم تا حدی خدمات مربوط به حوزه فعالیت مشاورین املاک را انجام می‌دهند. در واقع کارگزاران املاک و مستغلات در بخشی از فعالیت خود از خدمات مشاورین املاک نیز استفاده می‌کنند ولی لزوما همیشه این نیاز وجود ندارد. در یک جمع‌بندی کلی می‌توان گفت که خدمت کارگزاری املاک برای شرکتها و افرادی که می‌خواهند سرمایه‌گذاری زیادی در حوزه املاک انجام دهند و علاوه بر فعالیت خرید و فروش نیازمند خدمات دیگری از قبیل آنالیز اقتصادی و تصمیم سازی هستند و همچنین افرادی که فرصت و یا دسترسی لازم جهت انجام فعالیت‌های ملکی خود را ندارند مانند ایرانیان خارج از کشور و افراد پرمشغله، مفیدتر است.

کارگزاری املاک و مستغلات دایموند آماده است تا صفر تا صد خدمات حوزه املاک و مستغلات را به شرکتها، سازمانها، بانکها، خانواده‌ها و اشخاص حقیقی ارائه نماید.